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房地产供给侧改革研究之一(房地产行业):住房租赁市场

日期:2017-08-23 10:05:17编辑作者:好日子网上娱乐

  

  时间:2017年08月21日 08:00:40 中财网

  投资要点:

  1. 租赁风起,政策鼓励: 2017 年7 月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12 个城市开展试点,租赁市场迎来政策利好。(1)土地和房源:加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。(2)金融:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs 试点。(3)财政:税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。(4)法律:立法,切实推进租购同权。

  2. 租赁市场前景广阔:需求端,租赁房需求逐年增加,主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口;房价高企、限购限贷,部分需求从购房市场外溢到租赁房市场;晚婚导致置业年龄延迟,延长个体租赁消费周期,间接增加租赁需求;供给端,租赁房源供给不足,且租赁市场痛点较多,规范的租赁市场和长租公寓亟待发展;资金端,融资渠道拓宽,两支公寓ABS 成功发行;与发达国家对比,我国租赁市场GMV 有待大幅提高。综合来讲,租赁市场发展可期。

  3. 两种运营模式,多方涉足长租公寓:住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式:前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路资本,同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。

  4. 发展租赁对未来房地产市场影响:1)对房地产销售、新开工和投资:短期(2017-2019 年),对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%;对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%;对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。中长期(2017-2031年),分流20.8 亿平商品住房销售,占新增住房需求的10.7%;增加房地产新开工面积6.1 亿平,占新增住房新开工面积的3.14%;增加房地产投资2.7 万亿,占新增房地产投资78.9 万亿的3.4%。2)对房企:未来商品住房市场空间虽然将减少20.8 亿平,但打开年度GMV 高达1.8 万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。

  5. 投资建议:租赁业务受益于政策鼓励,在融资、房源上将有长租发展,建议关注具有如下特征房企:1)资金实力强;2)租赁运营经验丰富;3)拥有低成本优质房源。推荐率先布局长租公寓的世联行(002285)、万科A(000002)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、旭辉控股(0884.hk)。

  风险提示:政策推动不及预期

  □ .夏.磊  .方.正.证.券.股.份.有.限.公.司

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